(Joachim König, Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht)
Zusammenfassung
Die Wohnungseigentümer können grundsätzlich den Erwerb eines Grundstücks durch die Wohnungseigentümergemeinschaft (=WEG) beschließen. Der Erwerb entspricht jedenfalls dann in aller Regel ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn das Grundstück für die Wohnungsanlage von Beginn an eine dienende und auf Dauer angelegte Funktion hatte und diese mit dem Erwerb aufrechterhalten werden soll.
Sachverhalt
Die Wohnanlage der WEG wurde vom Bauträger mit 30 Wohnungen und 30 Stellplätzen errichtet, 20 Stellplätze auf dem eigenen Grundstück, 10 Stellplätze auf dem unmittelbar angrenzenden Nachbargrundstück. Die Nutzung der 10 Stellplätze auf dem Nachbargrundstück erfolgte mit Zustimmung des Nachbareigentümers zur Sicherung des Stellplatznachweises gegenüber der Gemeinde. Nachdem der Nachbareigentümer der WEG die 10 Stellplätze zum Kauf anbot, beschloss die WEG mehrheitlich den Erwerb der 10 Stellplätze auf dem Nachbargrundstück. Ein Miteigentümer hat den Beschluss bei Gericht angefochten mit der Begründung, die WEG als Verband sei überhaupt nicht befugt, das Nachbargrundstück zu erwerben. Dies könnten nur die einzelnen Wohnungseigentümer.
Entscheidung
Der BGH hat im Urteil vom 18.03.2016 - VZ R 75/15 entschieden, dass die WEG im vorliegenden Fall die Beschlusskompetenz hat, das Nachbargrundstück zu erwerben, da der Erwerb im konkreten Fall der ordnungsgemäßen Verwaltung des Gemeinschaftseigentums dient.
Der WEG obliegt die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums. In diesem Rahmen hat die WEG die Beschlusskompetenz, Verwaltungsmaßnahmen zu beschließen. Zu den regelmäßigen Verwaltungsmaßnahmen gehört auch der Erwerb von Gegenständen, z.B. der Erwerb eines Rasenmähers, wenn die Wohnanlage einen Rasen hat. Dieser wird dann Bestandteil des Verwaltungsvermögens der WEG. Das Gesetz unterscheidet nicht zwischen beweglichen Gegenständen (z.B. der Rasenmäher) und unbeweglichen Gegenständen, also Grundstücken. Auch das erworbene Grundstück wird dann Bestandteil des Verwaltungsvermögens der WEG.
Die WEG hat die Beschlusskompetenz zum Erwerb eines Grundstückes aber nur bei Vorliegen bestimmter Voraussetzungen. Eine WEG kann grundsätzlich den Erwerb eines Grundstücks nur dann beschließen, wenn der Grundstückserwerb der Verwaltung des Gemeinschaftseigentums dient. Im vorliegenden Fall dient der Grundstückserwerb der Verwaltung des Gemeinschaftseigentums, weil das Nachbargrundstück seit Errichtung der Wohnanlage als Parkplatz dient und zugleich als Stellplatznachweis gegenüber der Gemeinde. Das Nachbargrundstück hatte für die WEG von Beginn an eine dienende und auf Dauer angelegte Funktion. Diese soll mit dem Erwerb aufrechterhalten werden.
Der BGH hat ausdrücklich klargestellt, dass durch den Erwerb des Nachbargrundstücks kein Gemeinschaftseigentum an dem Nachbargrundstück begründet wird, sondern das Nachbargrundstück nur Bestandteil des Verwaltungsvermögens der WEG wird. Zur Begründung von Gemeinschaftseigentum an dem Nachbargrundstück wäre der Erwerb des Nachbargrundstücks durch die einzelnen Miteigentümer erforderlich. Nur die einzelnen Miteigentümer können Gemeinschaftseigentum rechtlich erwerben und begründen, nicht aber die WEG als Verband. Schließlich gehört auch das Grundstück der WEG, auf dem die Wohnanlage errichtet wurde, nicht zum Verwaltungsvermögen der WEG, sondern verbleibt im Eigentum (dem sogenannten Bruchteilseigentum) der einzelnen Miteigentümer.