von Joachim König, Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet-und Wohnungseigentumsrecht und Jessica Mauer, Rechtsreferendarin
Zusammenfassung:
1. Die WEG kann kaufvertragliche Nacherfüllungsansprüche der Erwerber gegen den Bauträger nach §§ 437 Nr.1, 439 BGB an sich ziehen und deren gemeinschaftliche gerichtliche Durchsetzung beschließen, wenn diese Ansprüche jeweils in vollem Umfang auf Beseitigung der Mängel am Gemeinschaftseigentum und damit auf das gleiche Ziel gerichtet sind.
2. Bei Eigentumswohnungen, die der Bauträger ungefähr drei Jahre nach Errichtung veräußert und die zuvor vermietet waren, richtet sich die Sachmängelhaftung nach dem Kaufvertragsrecht.
3. Zur Erfüllung des AGB-rechtlichen Transparenzgebots genügt es nicht schon, dass die einzelne Regelunge für sich genommen klar formuliert ist; vielmehr muss sie auch im Kontext der übrigen Regelungen des Klauselwerks verständlich sein. Erforderlich ist zudem, dass zusammengehörige Regelungen im Zusammenhang aufgeführt werden oder der Zusammenhang in anderer Weise, etwa durch Bezugnahme auf konkrete Klauseln, deutlich gemacht wird
4. Offen bleibt hingegen, welchen Inhalt der Nacherfüllungsanspruch gem. §§ 437 Nr.1, 439 BGB beim Verkauf einer gebrauchten Eigentumswohnung im Allgemeinen hat, ob der Verkäufer also „vollen“ Nacherfüllungsanspruch schuldet durch Verschaffung mangelfreien Gemeinschaftseigentums, oder ob sich der Nacherfüllungsanspruch lediglich auf einen Freistellungsanspruch von den Kosten zur Beseitigung des Mangels am Gemeinschaftseigentums in Höhe der Quote des Miteigentumsanteils (§ 16 II WEG) beschränkt. Diese Frage braucht nicht entschieden zu werden, solange eine vertragliche Regelung vorhanden ist, durch die dem Erwerber ein Anspruch auf „Beseitigung eines Sachmangels“ am Kaufobjekt im Rahmen der Nacherfüllung zu steht. (BGH, Urt. v. 25.02.2016 – VII ZR 156/13)
Ausführliche Darstellung
Sachverhalt
Die klagende WEG fordert von dem beklagten Bauträger die Beseitigung von Mängeln am Gemeinschaftseigentum, die sie auf ein im August 2008 erstelltes Gutachten stützt, sowie die Zahlung von Aufwendungsersatz i.H.v. 837,31 Euro für die von ihr im Oktober 2010 aufgrund einer angeblichen Notmaßnahme veranlassten Anschlusses von Entwässerungsrohren.
Die Beklagte ließ 2003 auf einem ihr gehörenden Grundstück, durch ein Generalunternehmen, eine Wohnanlage errichten um daraufhin Eigentumswohnungen zu verkaufen. Nach Fertigstellung erfolgte am 16.02.2004 eine Abnahme des Gemeinschaftseigentums an dem Wohnkomplex durch den vom Beklagten beauftragten Sachverständigen R. Die Beklagte veräußerte danach beginnend mit dem 01.04.2004 einzelne Eigentumswohnungen und vermietete ferner auch einige. In den notariellen Verträgen, die in den Jahren 2004-2007 geschlossen wurden, finden sich u.a. folgende Regelungen:
§ 3. Übergabe. 2. (6) Das Gemeinschaftseigentum wurde am 16.02 2004 durch den öffentlich bestellten und vereidigten Bausachverständigen Herrn Dipl.-Ing. R vom Sachverständigenbüro Dipl. Ing. F abgenommen. Das Abnahmeprotokoll liegt dem Käufer vor und ist der Urkunde als Anlage beigefügt. Der Käufer erkennt die Abnahme des Gemeinschaftseigentums durch den Bausachverständigen für sich als verbindlich an. Der Käufer erkennt insb. an, dass für ihn die Verjährungsfrist für Baumängel am Gemeinschaftseigentum mit dieser Abnahme zu laufen beginnt.
§ 5. Sachmangelfreiheit. (1) Der Verkäufer hat das Kaufobjekt einschließlich Einbauten frei von Sachmängeln zu verschaffen, soweit nachfolgendes nicht anders vereinbart ist:
1. Der Käufer kann innerhalb von 5 Jahren ab Übergabe bzw. Abnahme Beseitigung eines Sachmangels (Nacherfüllung) durch Verkäufer verlangen.
In einer Eigentümerversammlung vom 20.10.2011 wurde die Klägerin durch Mehrheitsbeschluss ermächtigt, Nacherfüllungsansprüche am Gemeinschaftseigentum gerichtlich geltend zu machen. Dies geschah mit Klageeinreichung am 06.09.2011. Die Beklagte berief sich jedoch u.a. auf Verjährung durch Ablauf der Gewährleistungsfrist.
Das LG Mainz (Urt. v. 22.8.2012 – 4 O 277/11) hat die Klage vollumfänglich abgewiesen, da es die Verjährungseinrede anerkannte. Die Berufung beim OLG Koblenz (Urt. v. 16.05.2013 2 U 1123/12) kam zum selben Ergebnis.
Entscheidung
Der BGH hat dagegen entschieden, dass die zugelassene Revision Erfolg hat mit der folgenden Begründung:
Zu 1) Der BGH ist der Ansicht, dass die klagende WEG prozessführungsbefugt ist, da sie die Nacherfüllungsansprüche an sich gezogen hat und deren gerichtliche Geltendmachung beschlossen wurde. Nach seiner ständigen Rechtsprechung zu werkvertraglichen Erfüllungs- oder Nacherfüllungsansprüchen ist dies auch im Rahmen der ordnungsgemäßen Verwaltung zur Ausübung der den einzelnen Erwerbern aus den jeweiligen Verträgen mit dem Veräußerer zustehenden kaufvertraglichen Rechte auf ordnungsgemäße Herstellung des Gemeinschaftseigentums möglich. Diese Befugnis der WEG besteht selbst dann, wenn nur ein Erwerber noch ein durchsetzbares Recht auf Herstellung des Gemeinschaftseigentums hat. Der kaufvertragliche Nacherfüllungsanspruch muss jedoch in vollem Umfang auf Beseitigung der Mängel am Gemeinschaftseigentum und somit auf das gleiche Ziel gerichtet sein.
Zu 2) Ferner geht der BGH davon aus, dass hinsichtlich der Eigentumswohnungen, die ein Bauträger ca. drei Jahre nach Errichtung veräußert und die zuvor vermietet waren, sich die Sachmängelgewährleistung nach dem Kaufvertragsrecht und nicht dem Werkvertragsrecht richtet. Dies ergibt sich daraus, dass solche Eigentumswohnungen nach der Verkehrsanschauung nicht mehr als neu errichtete Objekte anzusehen sind und eine Errichtungspflicht nach Berücksichtigung der Interesslage nicht angenommen werden kann.
Zu 3) Des Weiteren genügt die Regelung zur Verjährungsfrist in § 3 Nr. 2 Abs.6 S.4 der Verträge nicht den Anforderungen des Transparenzgebotes, sodass sie wegen unangemessener Benachteiligung der Erwerber gem. § 307 I 2 BGB unwirksam ist. Danach kann sich eine Benachteiligung des Vertragspartners auch daraus ergeben, dass die Regelung nicht klar und verständlich ist. Dazu gehört nicht nur, dass die einzelnen Regelungen für sich genommen verständlich sind, vielmehr muss die Regelung auch im Kontext mit den übrigen Regelungen des Klauselwerks verständlich sein. Erforderlich ist zudem, dass zusammengehörige Regelungen im Zusammenhang aufgeführt werden oder der Zusammenhang in anderer Weise, etwa durch Bezugnahme auf konkrete Klauseln, deutlich gemacht wird. Eine Vertragsgestaltung, die objektiv dazu geeignet ist, den Vertragspartner bzgl. seiner Rechtsstellung irrezuführen, verstößt danach gegen das Transparenzgebot. Diesen Anforderungen wird § 3 Nr.2 Abs. 6 S.4 der Verträge nicht gerecht. Auch wenn die Klausel isoliert betrachtet klar formuliert ist, erweist sich der Regelungsinhalt im Hinblick auf § 5 Abs. 1 Nr.1 der Verträge als intransparent, denn § 3 Nr. 2 Abs. 6 S.4 bestimmt, dass die Verjährungsfrist mit der Abnahme durch den Sachverständigen beginnt, wohingegen § 5 Abs.1 Nr.1 regelt, dass Nacherfüllung innerhalb von 5 Jahren ab Übergabe/Abnahme verlangt werden kann. Dabei hätte jedoch zwingend eine Bezugnahme stattfinden müssen, da ohne, ein durchschnittlicher Vertragspartner von der gesetzlichen Verjährungsfrist ausgehen muss und deren mittelbare Verkürzung nicht hinreichend konkret erkenntlich wird, sodass die Regelung intransparent und damit unwirksam ist. In der Konsequenz greift die Verjährungseinrede nicht durch.
Zu 4) Dabei wurde allerdings nicht entschieden, welchen Inhalt der Nacherfüllungsanspruch gem. §§ 437 Nr. 1, 439 BGB bei einem Verkauf einer gebrauchten Eigentumswohnung im Allgemeinen hat. Der BGH hat vielmehr ausdrücklich offen gelassen, ob der Verkäufer in einem solchen Fall dem Käufer insgesamt mangelfreies Gemeinschaftseigentum, also „vollen“ Nacherfüllungsanspruch schuldet, oder ob sich der Nacherfüllungsanspruch lediglich auf einen Freistellungsanspruch von den Kosten zur Beseitigung des Mangels am Gemeinschaftseigentums in Höhe der Quote des Miteigentumsanteils (§ 16 II WEG) beschränkt. Diese Frage kann unberücksichtigt bleiben, da die Beklagte vertraglich aus § 5 Abs. 1 Nr.1 der Verträge „vollen“ Nacherfüllungsanspruch schuldet. Dies ergibt sich aus dem ausdrücklichen Wortlaut des Gesetzes („Beseitigung eines Sachmangel“).
Zuletzt geht der BGH auch davon aus, dass der Aufwendungsersatz, der einen eigenen Anspruch der prozessführungsbefugten Klägerin aus Geschäftsführung ohne Auftrag oder einer ungerechtfertigten Bereicherung darstellt, nicht verjährt ist, da der Anspruch erst frühestens mit Beauftragung entstanden ist und folglich die Regelverjährungsfrist nach §§ 195, 199 BGB noch nicht abgelaufen sein kann.